Darf meine Miete erhöht werden?

Was ist eine Wertsicherungsklausel?

Mit einer Wertsicherungsklausel kann die Miete an die Inflation angepasst werden. Steigen die Preise, darf unter bestimmten Voraussetzungen auch die Miete steigen.

Meist orientiert sich die Anpassung am Verbraucherpreisindex (VPI).

Wie funktionieren Wertsicherungsklauseln?

Mietverträge regeln die Wertsicherung unterschiedlich. Häufig ist zum Beispiel vereinbart, dass

• die Miete einmal jährlich angepasst wird,
• die Anpassung erfolgt, sobald der Verbraucherpreisindex einen bestimmten Prozentsatz erreicht, oder
• sich die Miete nach den gesetzlichen Richtwerten verändert.

Solche Vereinbarungen finden sich in vielen Mietverträgen.

Warum wird derzeit so viel darüber berichtet?

In den vergangenen Monaten haben Gerichtsentscheidungen zu Wertsicherungsklauseln für Aufmerksamkeit gesorgt.

Teilweise entstand dabei der Eindruck, dass viele Mietverträge automatisch rechtswidrig seien oder Mieter bereits bezahlte Miete zurückfordern könnten.

Das stimmt so nicht.

Die Gerichte haben unterschiedliche Rechtsfragen beurteilt. Keine der Entscheidungen bedeutet, dass sämtliche Wertsicherungsklauseln unwirksam sind.

Worum ging es beim VfGH?

Im Konsumentenschutzgesetz gibt es seit 1979 eine Regel, wonach Unternehmen gegenüber Verbraucher grundsätzlich keine Preisanpassung innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss vereinbaren dürfen.

Der VfGH hat bestätigt, dass diese gesetzliche Bestimmung verfassungskonform ist.

Das Gesetz verlangt aber nicht, dass im Mietvertrag ausdrücklich stehen muss, dass es in den ersten zwei Monaten keine Erhöhung gibt.

Worum ging es beim OGH?

Der OGH hat kürzlich entschieden, dass diese Zwei-Monats-Regel auf Mietverträge grundsätzlich nicht anzuwenden ist.

Diese Entscheidung weicht von mehreren früheren Entscheidungen ab.

Was bedeutet das für Mieter?

Die OGH-Entscheidung bedeutet nicht, dass jede Wertsicherungsklausel automatisch gültig ist.

Ebenso bedeutet die VfGH-Entscheidung nicht, dass sämtliche Mietverträge rechtswidrig sind.

Ob eine Wertsicherungsklausel wirksam ist, hängt weiterhin von ihrer konkreten Ausgestaltung ab.

Wann kann eine Wertsicherungsklausel rechtswidrig sein?

Nach Ansicht der AK kommen insbesondere folgende Fälle in Betracht.

Die Miete steigt nur, kann aber nicht sinken

Steigt die Miete bei Inflation, sinkt aber nicht wieder, wenn die Inflation zurückgeht, spricht vieles dafür, dass die Klausel rechtswidrig ist.

Die Miete wird kurz nach Vertragsabschluss erhöht

Eine Klausel kann unzulässig sein, wenn sie bereits kurz nach Vertragsabschluss zu einer erheblichen Mieterhöhung führt und Mieter damit nicht rechnen mussten.

Beispiel

Ein Mietvertrag wurde Ende März abgeschlossen.

Bereits Anfang Mai wurde die Miete um fast sechs Prozent erhöht.

Dabei wurden Preissteigerungen berücksichtigt, die schon vor Abschluss des Mietvertrags entstanden waren.

Frühere Preissteigerungen werden nachträglich eingerechnet

Manche Verträge berücksichtigen bei der ersten Erhöhung auch Preissteigerungen aus einer Zeit vor dem Vertragsabschluss.

Auch das kann rechtswidrig sein.

Der falsche Index wird verwendet

Nicht jeder Index eignet sich für eine Mietanpassung.

Wird beispielsweise der Baukostenindex statt eines sachlich passenden Index verwendet, kann die Klausel unzulässig sein.

Die Klausel ist unverständlich

Vertragsklauseln müssen klar und verständlich formuliert sein.

Mieter:innen müssen erkennen können,

• wann die Miete erhöht wird,
• wie die Berechnung erfolgt und
• welcher Index verwendet wird.

Ist das nicht nachvollziehbar, kann die Klausel gegen das Gesetz verstoßen.

Kann ich zu viel bezahlte Miete zurückfordern?

Das lässt sich nicht allgemein beantworten.

Ob eine Wertsicherungsklausel unwirksam ist und ob ein Rückforderungsanspruch besteht, muss im Einzelfall geprüft werden.

Was gilt für Genossenschaftswohnungen?

Für Genossenschaftswohnungen gelten besondere gesetzliche Regelungen.

Dort richtet sich die Miete grundsätzlich nach den tatsächlichen Kosten der gemeinnützigen Bauvereinigung.

Steigen diese Kosten, kann sich auch die Miete erhöhen.

Diese Erhöhungen beruhen in der Regel nicht auf Wertsicherungsklauseln. Deshalb spielen rechtswidrige Wertsicherungsklauseln bei Genossenschaftswohnungen meist keine Rolle.

Was unternimmt die AK?

Die AK führt derzeit mehrere Musterverfahren. Damit soll geklärt werden, welche Wertsicherungsklauseln rechtswidrig sind und wann Mieter Geld zurückfordern können.

Da diese Verfahren noch laufen, lässt sich die Rechtslage derzeit noch nicht abschließend beurteilen.

Erfolge der AK

Die AK hat bereits mehrere Verfahren gegen gewerbliche Vermieter:innen erfolgreich geführt. Gerichte haben dabei verschiedene Wertsicherungsklauseln als rechtswidrig beurteilt.