Wie wirkt sich eine gut ausgebaute öffentliche Verkehrsinfrastruktur auf die Immobilienmärkte aus? © Scanrail - stock.adobe.com, ah_fotobox - stock.adobe.com (Montage), AK Stmk
Wie wirkt sich eine gut ausgebaute öffentliche Verkehrsinfrastruktur auf die Immobilienmärkte aus? © Scanrail - stock.adobe.com, ah_fotobox - stock.adobe.com (Montage), AK Stmk

Wohnungsmärkte und öffentliche Verkehrsinfrastruktur in der Steiermark

Die aktuelle AK-Studie beschäftigt sich zum einen mit der Wirkung der Steirischen Wohnbauförderung und zum anderen wie eine gut ausgebaute öffentliche Verkehrsinfrastruktur auf die Immobilienmärkte wirkt.

Ergebnisse

Zur Bevölkerung

Bevölkerungswachstum in der Steiermark – den Wachstumsbezirken Graz, Graz-Umgebung und Leibnitz stehen die Bezirke mit rückläufiger Bevölkerung Südoststeiermark, Murau, Leoben, Bruck-Mürzzuschlag gegenüber. Eine besondere Zunahme gibt es bei den über 60-Jährigen (heutiger Anteil 27 Prozent) und bei den Single-Haushalten.

Zum Wohnungsbestand

In der Steiermark gibt es 541.000 Hauptwohnsitzwohnungen (44 Prozent Hauseigentum, 12 Prozent Wohnungseigentum, 11 Prozent sonstige, 17 Prozent private Hauptmiete, 3 Prozent Gemeinde- und 14 Prozent Genossenschaftswohnungen).
Je 1.000 Bewohner stehen durchschnittlich 529 Wohnungen zur Verfügung (im Bezirk Weiz 463 Wohnungen, Leoben 631).

Zur Wohnungsentwicklung

Zwischen 2011 und 2016 hat die Anzahl der Wohnungen in der Steiermark um 6 Prozent zugenommen, wobei starke regionale Unterschiede bestehen. In den Bezirken Leibnitz, Graz-Umgebung lag der Zuwachs bei 10 Prozent und höher, am niedrigsten war er in Leoben, Murtal, Bruck/Mürzzuschlag mit rund 3 Prozent. Damit ist auch der Anteil der relative neuen Gebäude Bezirken Graz-Umgebung, Leibnitz und Weiz (zwischen 29 und 35 Prozent) am höchsten; am niedrigsten im Bezirk Bruck/Mürzzuschlag mit 20 Prozent. Das heißt, dass man dort verstärkt auf Anreize durch Sanierungsförderung setzten sollte.

Zur Wohnbauförderung

Das Fördervolumen in der Steiermark ist vergleichsweise niedrig. Das Verhältnis von Förderungszusicherungen zu Baubewilligungen (Förderungsdurchsatz) ist 2017 mit 20 Prozent im Bundesländervergleich der niedrigste Wert und sinkt permanent. Gleichzeitig nehmen auch die Wohnbauförderungsausgaben ab (minus 14 Prozent im 10-Jahresschnitt 2007-2017). Besonders im Bereich der Sanierungsförderung zeichnen sich Rückgänge ab. Die Neubauförderung wurde auch als regionalpolitisches Instrument in strukturschwachen Regionen eingesetzt, welches aber nur sehr bedingt gegen Abwanderung wirkt, weil etwa arbeitsplatzschaffende Maßnahmen nicht gleichzeitig gesetzt wurden.

Die Preise am Wohnungsmarkt (Häuser, Wohnungen, Baugrundstücke)

Der massive freifinanzierte Neubau im Großraum Graz wird durch die günstige Marktentwicklung getrieben. Im 10-Jahresabstand sind die Wohnungspreise in Graz um 45 Prozent, in Graz-Umgebung um 36 Prozent gestiegen. In den anderen Bezirken stiegen sie in etwa mit der Inflationsrate. Die Bruttomieten (Mieten inkl Betriebskosten und MWSt.) nahmen in allen Wohnungssektoren in der 10-Jahresbetrachtung stärker als Inflation und Tariflohnindex zu.

Die regionale Betrachtung zeigt für den steirischen Zentralraum den größten Haushaltszuwachs und den höchsten Preisanstieg bei Häusern und Wohnungen, wobei die Grundstückspreise eklatant höher und volatiler sind als im Rest der Steiermark. Grundstücke für den geförderten Wohnbau sind Mangelware. Die Region Umland Nord und Obersteiermark zeichnet sich durch rückläufige Haushaltsentwicklung, niedrige Häuserpreise und moderate Preisdynamik aus. Die Region Umland Süd hingegen ist von hohen Preisen und starker Dynamik gekennzeichnet.

Zum öffentlichen Verkehr und der Infrastruktur

Es besteht ein positiver Zusammenhang zwischen Erreichbarkeit und der sozioökonomischen Entwicklung von Regionen, wobei das Bahnnetz zur wachsenden Attraktivität des Pendelns mit öffentlichen Verkehrsmitteln beiträgt und somit Geld und Kaufkraft in den Herkunftsgemeinden erhalten bleiben und Wegezeiten verkürzt werden. Durch den Ausbau des S-Bahnnetzes ist ein Großteil der Städte mit dem Grazer Zentralraum innerhalb einer Stunde verbunden.

Der Immobilienpreis hängt von der Erreichbarkeit ab

Die „Steiermark-Wohnungsmarktmodellrechnung“ in der AK Studie zeigt eine Abhängigkeit der Immobilienpreise einerseits von der Pendldistanz zu Graz und andererseits von der Nähe zu den Stationen des hochrangigen öffentlichen Verkehrs. Somit zeigen Orte in größerer Entfernung von Graz, aber mit guter ÖV-Anbindung deutlich höhere Wohnungspreise als nähere Orte ohne gute Anbindung. Auf kleinräumiger Ebene ist die Distanz zur S-Bahnstation preisbestimmend. Eigenheime erzielen mit einer optimalen Distanz von rund 1 km zur nächsten S-Bahnstation um rund 30 Prozent höhere Preise; für Wohnungen liegt die optimale Distanz zwischen 300 m und 5 km; also fußläufig oder mit dem Fahrrad gut erreichbar.

Forderungen

Eine vielversprechende Strategie ist die Attraktivierung von ländlichen und semi-urbanen Regionen. Dies führt zu einem Anwachsen des Bruttoregionalproduktes, das in vielen dieser Regionen annähernd so hoch ist, wie in den großen Städten. Jobaussichten vor Ort und Möglichkeiten einer hochwertigen Wohnversorgung werden verbunden und verhindern Abwanderung. Dazu bedarf es in der Steiermark angesichts der Ergebnisse dieser Studie aber weiterer Anstrengungen.

Maßnahmen im Wohnbaubereich

  1. Fokus auf Revitalisierung von Ortskernen um Ortschaften zu beleben.
  2. Sanierungsförderung an Stelle der Neubauförderung: Damit kann einerseits der Abwanderung entgegengewirkt und andererseits bestehender Wohnraum qualitativ verbessert werden.
  3. Wachstumspotentiale von zentralen Klein- und Mittelstädten mit S-Bahnanbindung an Graz durch ein abgestimmtes Bündel an Maßnahmen (Revitalisierungsrate steigern, geförderten Geschosswohnbau verstärken, Kinderbetreuungseinrichtungen schaffen, Breitbandinitiative etc.) heben.
  4. Leistbares Wohnen durch eine Wohnbauoffensive (Anhebung des Förderungsdurchsatzes, Zweckbindung, Wohnbauinvestitionsbank, Direktdarlehen, Startwohnungsprogramm für Jungfamilien, altengerechtes Wohnen) ermöglichen.
  5. Die Entwicklungen der Bodenpreise werden durch Lagefaktoren, Verkehrsinfrastruktur, aber auch durch Spekulation beeinflusst. Hohe Preissteigerungen sind kleinräumig feststellbar. Das Instrument eines Bodenfonds des Landes könnte den Gemeinden bei Fragen der Raumentwicklung hilfreich zur Seite stehen. Die Zielsetzung des Bodenfonds sollte darin liegen, systematisch entlang der Einzugsgebiete des hochrangigen ÖV Grundstücke für sozialen Wohnbau zu sichern.

Maßnahmen im Infrastrukturbereich

Die eingeleiteten Maßnahmen zur Attraktivierung gehen hinsichtlich der Beschleunigung der Zulaufkorridore im steirischen Zentralraum und in der Obersteiermark in die richtige Richtung. Um die wirtschaftliche Attraktivität des Bundeslandes und nicht nur des Zentralraums zu unterstützen, sind darüber hinaus weitere Schritte notwendig:

  1. Ausbau der S-Bahn in der Obersteiermark
  2. Ausbau der Zulaufkorridore nach Graz
  3. Ausbau des Stadtgrenzen überschreitenden öffentlichen Verkehrs im Zentralraum
  4. Ausbau des schienengebunden öffentlichen Verkehrs in Graz

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